维修资金常见问题解答

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  1、什么是住宅专项维修资金?

  住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  2、什么是住宅共用部位?

  住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  3、什么是住宅共用设施设备?

  共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  4、为什么要设立住宅专项维修资金?

  当物业保修期满后,物业维修养护的责任由保修单位转移到产权人身上,在业主分散的情况下,要在短时间内向业主筹集维修或更新、改造费用十分困难。住宅专项维修资金的设立,为房屋及时得到维修养护提供了基础性条件,有利于提高和保持房屋完好率,延长房屋的使用寿命,达到房屋保值增值的目的。

  5、住宅专项维修资金与物业管理费的区别?

  物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业使用人或所有人依据物业管理服务合同所支付的有偿服务费用,其构成包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而住宅专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造,它属于业主所有。

  6、住宅专项维修资金是由哪个部门管理?

  划转业主大会管理前,住宅专项维修资金由住房城乡建设主管部门代管。业主大会成立后,经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的,可申请划转业主大会管理。

  7、哪些物业的业主应当交存住宅专项维修资金?

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  8、住宅专项维修资金所有权属于谁?

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

  9、如何界定业主身份?

  依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

  10、住宅专项维修资金的交存标准是什么?

  (1)没有设电梯的商品住宅(含别墅)、非住宅,业主按所拥有物业的建筑面积20元/平方米的标准交存;

  (2)内设电梯的商品住宅、非住宅(车位、车库业主按所拥有物业的建筑面积20元/平方米的标准交存),业主按所拥有物业的建筑面积30元/平方米的标准交存。

  11、首期住宅专项维修资金在什么时候交?

  新建商品住宅、非住宅应在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金。

  12、新建商品住宅、非住宅如何交存首期住宅专项维修资金?

  (1)销售时,开发建设单位与买受人约定维修资金交存事项;

  (2)物业交付使用前,开发建设单位持相关材料到管理机构开立维修资金账户;

  (3)符合要求的,管理机构开立维修资金账户,并将办理结果告知开发建设单位;

  (4)开发建设单位通知业主,业主交存维修资金,领取交存凭证。

  13、申请开立维修资金账户需提交什么材料?

  (1)住宅专项维修资金开户申请表;

  (2)房地产测绘部门的测绘成果报告书。

  14、已交付使用的房屋,业主如何交存住宅专项维修资金?

  (1)业主持不动产权证明和业主身份证明材料到管理机构提出申请;

  (2)管理机构开具《住宅专项维修资金交存通知书》;

  (3)业主交存住宅专项维修资金,领取交存凭证。

  15、房屋所有权转移时,住宅专项维修资金如何处理?

  房屋所有权转移时,转让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。签订的房屋买卖合同中应当载明住宅专项维修资金的余额、交存或续交等事项。房屋所有权转移后,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权自动过户。

  16、住宅专项维修资金不够用时怎么办?

  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。

  17、住宅专项维修资金的续交标准如何确定?

  (1)业主大会决定续交方案并已到管理机构备案的,按业主大会决定的续交方案续交;

  (2)未成立业主大会的,或成立业主大会未决定续交方案的,业主按照首期住宅专项维修资金的交存标准续交。

  18、如何办理续交方案备案?

  业主委员会应当自业主大会作出续交方案决定之日起30日内向管理机构备案,备案须提交下列材料:

  (1)业主大会表决结果;

  (2)经表决公示生效的续交方案。

  19、住宅专项维修资金的余额什么时候可以退还?

  因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金全额返还业主。业主可以持本人身份证件、房屋所有权注销登记证明,申请办理住宅专项维修资金账户注销手续。

  20、住宅专项维修资金的使用范围?

  住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

  21、哪些情况不能使用住宅专项维修资金?

  (1)保修期内的维修、更新和改造;

  (2)应由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (3)人为损坏所需的修复费用;

  (4)物业服务合同约定由物业服务企业承担的费用。

  22、使用住宅专项维修资金由谁组织实施?

  业主委员会、相关业主、受托的物业服务企业,或提请物业所在地的居民委员会协助实施。

  23、使用住宅专项维修资金的分摊原则是什么?

  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

  24、住宅专项维修资金使用需经“双2/3”业主同意,“双2/3”是什么意思?哪些情况需经“双2/3”以上业主同意?

  “双2/3”业主同意是指:经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

  业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经“双2/3”以上的业主同意。

  25、专有部分面积和建筑物总面积按什么方法认定?

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  26、业主人数和总人数按照什么方法认定?

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  27、使用方案主要包括哪些内容?

  使用方案主要包括拟维修和更新改造项目、施工方案、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用等。使用方案应当经“双2/3” 以上的业主同意。

  28、住宅专项维修资金划转业主大会管理前,如何使用维修资金?

  住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用维修资金的,程序如下:

  (1)组织实施单位拟订使用方案;

  (2)组织业主表决并经“双2/3”以上业主同意;

  (3)向管理机构提出申请并组织实施使用方案;

  (4)管理机构审核同意的,通知银行将维修款项划转至施工单位。

  29、住宅专项维修资金划转业主大会管理后,如何使用维修资金?

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金的,程序如下:

  (1)组织实施单位拟订使用方案;

  (2)组织业主表决并经“双2/3”以上业主同意;

  (3)向业主委员会申请并组织实施使用方案;

  (4)业主委员会审核同意,到管理机构办理备案;

  (5)业主委员会通知银行将维修款项划转至施工单位。

  30、申请使用住宅专项维修资金需提交哪些材料到管理机构?

  (1)使用申请表;

  (2)经表决通过的维修和更新、改造方案;

  (3)维修和更新、改造方案征求意见表;

  (4)照片(包括维修部位、设备维修前后的照片,维修资金使用方案和征询意见公示照片、竣工验收公示照片);

  (5)维修部位、设备的保修期相关证明资料;

  (6)施工合同;

  (7)维修工程项目竣工验收表;

  (8)其他(工程造价审核报告、工程结算书、费用分摊明细表)(如有,需要提供)。

  31、哪些情况可申请应急使用住宅专项维修资金?

  当物业出现下列危及人身和财产安全,或严重影响正常使用的情形,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,组织实施单位可申请应急使用住宅专项维修资金。

  (一)电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患,可能发生危及人身财产安全的紧急情况;

  (二)消防部门认定需要立即整改的消防设施故障;

  (三)屋面、外墙渗漏;

  (四)供水、排水设施堵塞、爆裂,二次供水水泵等设施损坏;

  (五)楼体外立面存在脱落危险;

  (六)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

  32、出现危及人身和财产安全,或严重影响正常使用的情形,需申请应急使用维修资金,组织实施单位未能及时组织的,怎么办?

  已交存住宅专项维修资金的由当地住房城乡建设主管部门、未交存住宅专项维修资金的由当地街道办事处(镇人民政府)在5日内组织代修,代修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支或由相关业主分摊。

  33、应急使用和一般使用维修资金在申请程序上有什么区别?

  (1)应急使用减少了一般申请使用的业主表决环节;

  (2)管理机构审核应急使用的时间由一般使用的5个工作日缩短为3个工作日;

  (3)应急使用工程竣工验收后,组织实施单位除公示工程竣工验收表、工程结算书等竣工的相关材料外,还应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在小区内的显著位置公示。

  34、住宅专项维修资金管理制度包括什么内容?

  维修资金管理制度应包括维修资金自行管理的形式,专户管理银行、账目管理单位;维修资金筹集、使用和业主委员会负责人更换审计、账目公布等监督管理事项,以及其他与维修资金有关的决议事项。维修资金管理制度,应当经物业管理区域内“双2/3”以上的业主同意。

  35、将维修资金划转业主大会管理需要什么程序?

  (1)物业小区的业主表决确认小区维修资金管理制度;

  (2)业主委员会向管理机构提交划转业主大会管理的申请材料;

  (3)管理机构作出审核意见,公告审核结果,发出可划转管理通知书;

  (4)业主委员会到业主大会决定的专户管理银行开立专户,办理划转手续。

  36、将维修资金划转业主大会管理需提交什么申请材料?

  (1)住宅专项维修资金划转申请表;

  (2)经表决同意的住宅专项维修资金管理制度;

  (3)业主大会表决同意划转的书面材料和经公示的表决结果;

  (4)业主委员会的备案回执、业主委员会负责人身份证复印件以及开立住宅专项维修资金专户的印章模板。

  37、业主大会决定不再继续自行管理住宅专项维修资金的,如何处理?

  业主大会决定不再继续自行管理住宅专项维修资金的,可交回管理机构实施代管。

  38、将维修资金划回管理机构代管需要什么程序?

  (1)物业小区的业主表决确认将维修资金划回管理机构代管;

  (2)业主委员会向管理机构提交材料申请代管;

  (3)管理机构作出审核意见,公告审核结果,发出同意代管通知;

  (4)业主委员会将原专户管理银行账户中维修资金余额划转至指定专户管理银行账户。

  39、将维修资金划回管理机构代管需提交什么材料?

  (1)住宅专项维修资金代管申请表;

  (2)业主大会表决同意代管的书面材料及经公示的表决结果;

  (3)物业管理区域住宅专项维修资金审计报告。

  40、哪些情况应将资金转入住宅专项维修资金滚存使用?

  (1)住宅专项维修资金的存储利息;

  (2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  41、维修资金划转业主大会管理的,有哪些增值方式?

  可以购买国债或增值存储,其方案应当经业主大会表决同意,报管理机构备案。

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